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マンション管理費の値上げ、その原因と対処方法

マンション管理費の値上げは、生活費を圧迫するだけでなく、不動産投資をしている人にとっては利回りの悪化を招くリスクがあります。ここでは、管理費値上げの原因とその対処方法を解説します。



マンション管理費の値上げを要求される背景

管理会社からの管理委託費用の値上げ要請

人件費の上昇などにより、管理会社が管理委託費用の引き上げを求めることがあります。管理委託費は管理費の大部分を占めるため、値上げが及ぼす影響は大きいです。

対策: 管理人の勤務日数を減らす、業務効率化を求める、管理会社の変更を検討するなどの対応が考えられます。


空き駐車場の増加による管理費収入の減少

都市部ではマイカーを持たない住民が増加し、駐車場が空くことで収入が減ることがあります。

対策: 外部に駐車場を貸し出して収益を増やす方法が有効です。ただしセキュリティ対策を徹底する必要があります。


電気代や火災保険料の値上がり

原油価格の上昇や社会情勢の影響で電気料金や火災保険料が上がっています。

対策: エネルギー効率の良い設備(LED照明など)への切り替え、保険内容や契約期間の見直しを行うことが重要です。


管理費滞納者の増加

滞納者がいると管理費が計画通りに集まらず、全体の運営に支障をきたします。

対策: 滞納者への早期督促をルール化することで、滞納を未然に防ぎます。


管理内容の増加

設備の追加や管理業務の拡張により、維持コストが上がる場合があります。

対策: 管理業務を精査し、無駄な項目を削減する努力が求められます。


管理費の基本についておさらい

マンション管理費とは?

マンションの共用部分(廊下、エントランス、エレベーターなど)の維持管理に必要な費用で、清掃や点検、保険料、電気代、人件費などに充てられます。

管理費の相場

国土交通省のデータによると、1戸あたりの管理費は月平均15,956円。規模が大きいほど1戸あたりの管理費は安くなる傾向があります。


管理費の値上げを回避する方法

総会で値上げを否決する

管理費の値上げは総会で否決できます。ただし、否決した場合は現状の予算内でやりくりするための具体策を講じる必要があります。


管理会社の業務内容を見直す

管理業務の内容を精査し、無駄な業務がないか確認しましょう。具体的な業務内容や費用の内訳を管理会社に開示させることが重要です。


管理会社の変更

現在の管理会社に不満がある場合、他の会社へ変更を検討します。複数の管理会社から見積もりを取り、業務内容と費用を比較して選びましょう。


自主管理への一部切り替え

一部業務(清掃や会計業務など)を自主管理に切り替えることでコスト削減が可能です。ただし、負担が増える点に注意が必要です。


火災保険契約の複数年契約

火災保険の長期契約を活用すると、保険料の割引が受けられます。最長5年の契約が可能です。


空いている駐車場の外部貸出

空き駐車場を外部の人に貸し出して収益を確保します。セキュリティや利用者の管理に配慮する必要があります。


清掃業務や点検業務を直発注する

清掃業務や設備点検を管理会社を介さずに直接発注することで、中間マージンを削減できます。


利回りが悪化する場合は売却を検討

マンション管理費の値上げが利回りに大きな影響を与える場合は、売却も選択肢のひとつです。空室リスクや経営の悪化が続く前に出口戦略を考えましょう。


マンション管理費の負担を最小限に抑えるには、管理内容をよく把握し、住民間での連携を強化することが鍵です。

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